Von A bis Z
Was ist eine „Indexmiete“? Was steckt hinter dem Begriff „Bewirtschaftungskosten“? Sicher sind Sie als Mieter auch schon einmal auf Begriffe rund ums Mieten und Wohnen gestoßen, die bei Ihnen Fragezeichen hinterlassen haben. Auf dieser Seite hat die Aufbaugemeinschaft die wichtigsten Begriffe kurz und prägnant erklärt.

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Abschreibung
Der auf jedes Jahr der Nutzung fallende Anteil der verbrauchsbedingten Wertminderung der Gebäude, Anlagen und Einrichtungen wird Abschreibung genannt. Die Abschreibung ist nach der mutmaßlichen Nutzungsdauer zu errechnen (in der Regel 100 Jahre).
Architektenvertrag
Der Architektenvertrag ist ein Werkvertrag. Der Architekt hat dafür zu sorgen, dass das Bauwerk nach den anerkannten Regeln der Baukunst und -technik errichtet wird. Die Leistungspflichten des Architekten ergeben sich aus § 15 der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure).
Baulast
Die Einräumung einer Bebauungsmöglichkeit im Grenzabstandsbereich zum Nachbarn ist der häufigste Fall zum Eintrag einer Baulast.

Der Eigentümer des belasteten Grundstücks muss bei Errichtung eines Gebäudes den nachbarlichen Grenzabstand zusätzlich übernehmen. Der Grundstückseigentümer gibt bei der Baubehörde sein Einverständnis ab, die sog. Baulast. Sie wird in das Baulastenverzeichnis eingetragen und ist für jeden Rechtsnachfolger wirksam. Die Baulast ist nun eine öffentlich-rechtliche Last.
Betriebskosten
Die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, werden als Betriebskosten bezeichnet.
Bewirtschaftungskosten
Die Kosten, die zur Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit laufend erforderlich sind, werden Bewirtschaftungskosten genannt. Bewirtschaftungskosten sind im Einzelnen:
Abschreibung
Verwaltungskosten
Betriebskosten
Instandhaltungskosten
Mietausfallwagnis
Dauerwohnrecht
Das Dauerwohnrecht berechtigt unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude zu bewohnen oder in anderer Weise zu nutzen. Es schränkt die Verfügung des Eigentümers in der Regel bis zum Tod des Berechtigten völlig ein.
Eigenkapitalkosten
Die Zinsen für die Eigenleistungen sind Eigenkapitalkosten.
Erbbaurecht/Erbpacht
Das Erbbaurecht ist ein Recht an einem fremden Grundstück. Es ermöglicht dem Inhaber des Erbbaurechtes, auf dem fremden Grundstück ein eigenes Haus zu bauen oder Wohnungseigentum zu begründen, ohne Eigentum an dem betreffenden Grundstück zu erwerben. Das Recht ist in der Regel zeitlich befristet. Nach Ablauf fällt dem Grundstückseigentümer das Grundstück zu vereinbarten Konditionen zu. Einzelheiten zum rechtlichen Teil des Erbbaurechtes sind in der Erbbaurechts-Verordnung geregelt.
Fremdkapitalkosten
Die Kapitalkosten, die sich aus der Inanspruchnahme der Fremdmittel ergeben, sind die Fremdkapitalkosten (Zinsen für Fremdmittel - lfd. Kosten, die aus Bürgschaften für Fremdmittel entstehen - wiederkehrende Leistungen aus Fremdmitteln, namentlich aus Rentenschulden).
Grundbuch
Das in Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen gegliederte Grundbuch dient dazu, die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück im Interesse des Rechtsverkehrs offenzulegen. Jedes private Grundstück muss beim zuständigen Grundbuchamt im Grundbuch mit einem eigenen Grundbuchblatt verzeichnet sein. Ausnahmen gelten nur für Grundstücke von z. B. Bund, Ländern und Gemeinden. Wer ein berechtigtes Interesse darlegt, kann das Grundbuch im Grundbuchamt - meist eine Abteilung des Amtsgerichtes - einsehen. Neben dem "normalen" Grundbuch gibt es ein Erbbaugrundbuch für Erbaurechte und ein Wohnungsgrundbuch für Eigentumswohnungen.
Hausordnung
Das Zusammenleben der Bewohner eines Hauses soll mit Hilfe der Hausordnung geregelt werden. Sie dient sozusagen als Verhaltensmaßstab der Bewohner miteinander und ist Grundlage für menschliches Zusammenleben in den Hausgemeinschaften. Die Hausordnung ist in der Regel ein Bestandteil des Mietvertrags und somit vertraglich vereinbart. Wichtige Regelpunkte in den Hausordnungen sind z. B.:
Lüftungsverhalten
Treppenhausreinigung
Ruhezeiten
Schadensverhütung
Straßenreinigung und Streupflichten
Benutzung von Gemeinschaftsräumen
Hausverwalter
Hausverwalter ist, wer aufgrund eines mit dem Verwalter abgeschlossenen Vertrages verpflichtet ist, die mit der kaufmännischen Verwaltung eines Miethauses in Zusammenhang stehenden Aufgaben zu erfüllen. Dabei ist es Sache des Vermieters zu bestimmen, ob er das Haus selbst verwaltet oder hiermit einen Dritten beauftragt. Der Vertrag bestimmt im Einzelnen die Rechte und Pflichten des Verwalters.
Indexmiete (Wertsicherungsklausel)
Nach § 557b BGB kann in einem Wohnraummietvertrag vereinbart werden, "dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschalnd bestimmt und fortgeschrieben wird". Diese Form der Wertsicherung nennt das Gesetz Indexmiete.
Instandhaltungskosten
Die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch die Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen, werden als Instandhaltungskosten bezeichnet.
Kapitalkosten
Die Kosten, die sich aus der Inanspruchnahme der im Finanzierungsplan ausgewiesenen Finanzierungsmittel ergeben, namentlich die Zinsen, werden Kapitalkosten genannt.
Nachmieter
Ein Ersatzmieter, auch Nachmieter genannt, ist ein Mieter, der in ein bestehendes Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten als Ersatz für einen ausscheidenden Mieter eintritt.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnraum ist derjenige Mietzins, der die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art und Größe, Ausstattung und Lage in den letzten 4 Jahren vereinbart oder, von Betriebskostenerhöhungen abgesehen, geändert worden sind.
Pachtvertrag
Der Pachtvertrag ist im BGB in den §§ 581ff. geregelt. Die Pacht unterscheidet sich von der Miete wie folgt: Vermietet werden können nur Sachen, die verpachtet werden, aber auch Rechte, z. B. die Jagdpacht. Der Mieter hat nur ein Recht zum Gebrauch der Mietsache, der Pächter hat das Recht, aus der Pachtsache einen Ertrag zu ziehen.
Verwaltungskosten
Die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, werden als Verwaltungskosten bezeichnet. Zu den Verwaltungskosten gehören auch die Kosten für die gesetzlichen und freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung.
Vorkaufsrecht
Einfach ausgedrückt kann man das Vorkaufsrecht als Sicherung der Möglichkeit bezeichnen, etwas zu kaufen, bevor es an einen Dritten verkauft wird. Dabei werden entweder die Grundbedingungen für den späteren Erwerbsfall bei Einräumung des Vorkaufsrechtes definiert. Anderenfalls muss der Berechtigte später auf die Angebote des Marktes einsteigen.
Wirtschaftsjahr
Gemäss § 28 Abs. 1 WEG ist das Wirtschaftsjahr grundsätzlich das Kalenderjahr. Allerdings kann in Vereinbarungen der Gemeinschaftsordnung auch ein anderer Zeitraum bestimmt werden, wie z. B. dem früheren Heizungsjahr folgend von Juli bis Juni des Folgejahres.
Wohnberechtigung
Die Wohnberechtigungsbescheinigung muss bei der zuständigen Stadt/Gemeinde beantragt werden. Die Wohnberechtigung richtet sich nach der Größe und dem Jahresgesamteinkommen des Haushalts. Die Einkommensgrenzen dürfen bis maximal 5 % überschritten werden. Sie errechnen sich aus dem Bruttojahreseinkommen aller im Haushalt lebenden Personen abzüglich der Werbungskosten, Steuern, der gesetzlichen Kranken- und Rentenversicherung (jeweils 10 %, zusammen höchstens 30 % der Bruttosumme). Darüber hinaus gibt es Freibeträge für Alleinerziehende, Unterhaltspflichtige, Schwerbehinderte und junge Familien.
Wohnfläche
Die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume einer Wohnung, die ausschließlich zu der Wohnung gehören, ist die Wohnfläche. Flächen unter Dachschrägen mit einer lichten Höhe zwischen 1,00 m und 2,00 m werden nur zur Hälfte gerechnet, diejenigen unter 1,00 m lichter Höhe dürfen nicht zur Wohnfläche gerechnet werden.
Wohngemeinschaft
Der Begriff Wohngemeinschaft hat weder in der Rechts- noch in der Umgangssprache eine einheitliche Bedeutung. Unter einer Wohngemeinschaft wird ein lockerer Zusammenschluss von mehreren Personen verstanden, die eine Wohnung oder ein Haus gemeinsam bewohnen.
Wohnungsschlüssel
Der Vermieter hat dem Mieter alle Wohnungsschlüssel einer Wohnung auszuhändigen. Bei Vertragsende sind alle Schlüssel an den Vermieter zurückzugeben. Sollten Schlüssel fehlen, so muss der Mieter diese bei Auszug ersetzen.
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